Copropriétés en difficulté : QualiSR, une association pour la reconnaissance des « syndics de redressement »

Un référentiel commun

La création de l’association QualiSR s’inscrit dans la continuité d’un travail collectif, entrepris en 2013, partant du constat largement partagé de l’importance de la gestion, et donc du rôle du syndic de copropriété dans la prévention des processus de dégradation des copropriétés en situation de fragilité, et encore plus dans la mise en œuvre des actions de redressement des copropriétés en difficulté avérée. Plus que les autres, ces copropriétés requièrent :

• une gestion rigoureuse,
• un suivi quotidien des problèmes,
• une réelle compétence en matière de maîtrise des charges,
• une grande réactivité,
• une efficacité en matière de recouvrement des charges et de mobilisation des ressources et dispositifs d’aide appropriés,
• une compétence et une disponibilité adaptées à des cas difficiles.

Le besoin d’identifier et de formaliser les caractéristiques spécifiques de la prestation de syndic nécessaires pour ces copropriétés est largement reconnu par l’ensemble des acteurs qui interviennent dans les processus de redressement :

• par les syndics eux-mêmes, qu’ils soient syndics professionnels, organismes HLM ou structures associatives, afin que leurs compétences et expérience distinctives puissent être reconnues et rémunérées à leur juste valeur ;
• par les copropriétaires et leurs associations qui doivent disposer de critères précis et rigoureux dans le choix de leur syndic ;
• par les opérateurs et collectivités territoriales lorsqu’il s’agit de mettre en place un dispositif de sauvegarde ou de redressement.

Le champ d’action est considérable : sur près de 617.000 copropriétés composées de logements collectifs ou mixtes (source Filocom 2011), représentant environ 6,9 millions de résidences principales, une étude réalisée avec la Direction générale de l’Aménagement, du Logement et de la Nature (DGALN) a en effet permis d’évaluer à 100.902 le nombre de copropriétés fragiles, soit près de 19% de l’ensemble des copropriétés étudiées. Et tout porte à croire que ce nombre ira en grandissant.

Un groupe de travail, réunissant des syndics de copropriété impliqués dans la gestion et le redressement de copropriétés en difficulté, à titre individuel ou par l’intermédiaire de l’association Plurience des grands administrateurs de biens, la Fédération des PACT (devenue SOLIHA) et des opérateurs tels qu’Urbanis et Citémétrie, Coprocoop, l’ANAH, l’Union sociale de l’habitat, le conseil régional d’Ile-de-France, ou encore l’Association des responsables de copropriété (ARC) et la Fondation Abbé Pierre, a permis pour la première fois la mise au point d’un référentiel de « Syndic de redressement ». Le groupe de travail était copiloté par Alain Papadopoulos, directeur de la rédaction des sites Universimmo et Universimmo-pro.com, et Antoine Patier-Biagioli, ancien dirigeant de PACT.

L’objectif premier est de disposer d’entreprises ou organismes capables de mettre en œuvre des compétences et des moyens techniques et humains spécifiques quand il s’agit de gérer des copropriétés en fragilité, voire même d’exercer les fonctions d’administrateur provisoire de celles faisant l’objet d’un redressement judiciaire. Le projet visait à formaliser cette capacité par un référentiel et à créer un signe de reconnaissance permettant de l’attester.

Les engagements listés consistent à garantir aux copropriétés en fragilité ou en difficulté un niveau de qualité de la prestation due par le syndic, par-delà ses obligations légales et les critères d’une bonne gestion communément admis pour les autres copropriétés. Le référentiel arrêté en commun vise prioritairement les prestations des syndics intervenant dans le cadre d’un dispositif d’intervention publique : POPAC, OPAH, Plan de sauvegarde, etc. Le respect du référentiel peut également constituer les prérequis d’expérience ou de qualification particulière permettant aux syndics d’être désignés en direct en tant qu’administrateur provisoire au sens de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi ALUR du 24 mars 2014.

Dès l’origine, plusieurs collectivités territoriales – CR Ile-de-France, Cergy, Est Ensemble – se sont déclarées intéressées et ont même participé aux ateliers qui ont permis d’élaborer le projet de référentiel.

Le choix d’une certification de services

Parmi les trois types de signes de reconnaissance envisageables – label, qualification d’entreprise ou certification de services –, le choix s’est rapidement porté sur ce dernier. Le label ne présente pas assez de garanties en termes de reconnaissance publique notamment, et la qualification d’entreprises se limite en principe à l’étude de références sur dossiers.

La certification de service doit être délivrée par un organisme certificateur sur la base d’un référentiel validé par le COmité FRançais d’ACcréditation (COFRAC). Une fois la certification mise en place, les syndics candidats à la certification devront déposer un dossier et s’assurer de respecter les engagements du référentiel. Un audit de certification permet d’établir l’absence de non-conformités bloquantes, ainsi que les aspects à améliorer. La certification pourra être demandée pour l’activité de syndic de copropriété de l’entreprise dans son ensemble, pour une agence de l’entreprise ou encore pour un service dédié de l’entreprise ou d’une agence. L’investissement pour le candidat à la certification se limite au coût des audits – audit de certification et audits de renouvellement – et aux frais de dossier. Le calibrage du référentiel doit permettre de limiter les audits à une journée, afin de ne pas exclure d’emblée de la certification les petites structures.

Une association pour la mise en place de la certification

L’étape suivante, la mise en place d’une certification, s’est matérialisée par la création d’une Association “QualiSR” pour la reconnaissance des Syndics de redressement. Elle avait pour objet de sélectionner un organisme certificateur, ce qui a été réalisé avec la sélection de SGS Qualicert, puis de promouvoir la certification auprès des syndics professionnels volontaires, ainsi que de l’ensemble des acteurs impliqués dans le traitement des copropriétés fragiles et dans les procédures publiques de traitement des copropriétés en difficulté.

Elle a pour mission :

• d’assurer l’information et la diffusion de cette certification auprès des entreprises concernées et de leurs instances représentatives pour la promouvoir sur le territoire national ;
• de mettre en place un suivi du référentiel pour procéder, si besoin, aux adaptations nécessitées par des difficultés de mise en œuvre et les potentielles évolutions législatives ou réglementaires à venir.
• de participer à tous travaux relatifs à la gestion et au redressement de copropriétés en difficulté, engagés par des instances concernées (ministères, CNTGI, organisations professionnelles…), tant pour en enrichir le contenu que pour lui apporter des moyens complémentaires à son bon exercice, notamment financiers ou en termes de formations adaptées.

L’association a vocation à réunir tous les acteurs concernés par la prévention et le traitement des copropriétés en difficulté, répartis en quatre collèges :

1. Le collège des professionnels de la gestion immobilière, (syndics de droit privé, organismes HLM exerçant une activité de syndic, tout porteur d’une carte professionnelle permettant l’exercice de syndic de copropriété, associations regroupant des syndics, chambres ou fédérations professionnelles)
2. Le collège des organismes de défense des consommateurs, d’associations d’usagers ou de copropriétaires, et de fondations et associations militant pour le droit au logement des personnes en difficulté.
3. Le collège des opérateurs de l’habitat (bureaux d’études et associations spécialisés, organismes de portage immobilier et tout organisme professionnel ou personne qualifiée exerçant des missions reconnues dans le domaine des copropriétés en difficulté et dans l’accompagnement des habitants…).
4. Le collège des membres associés, représentants des pouvoirs publics, agences et établissements publics, collectivités territoriales et leurs groupements, etc.

Un collège supplémentaire est prévu pour les prestataires des copropriétés et des syndics.

Aux membres fondateurs – Agence Langlois, Gexio, Association Relais Habitat – Syndic de Redressement, Fédération SOLIHA, Union sociale pour l’Habitat, Citémétrie, Urbanis, Association des Responsables de Copropriété, Antoine Patier-Biagioli –, s’ajoutent aujourd’hui plus de 20 nouveaux membres, tels que Citya-Belvia, Coprocoop IdeF, Copro+, Domofrance, Immodonia, Elimmo, IMSI, Procivis Immobilier, Groupe Safar, Règles de la copropriété, Les 3 Roches, Soliha IdeF, etc.

L’association est présidée par Catherine Jeufraux (Agence du Grand Paris & States), assistée de deux Vice présidents : José De Juan Mateo (Procivis Immobilier) et Philippe Delaroa (Soliha IdeF), d’un trésorier : Pierre Douniol (ARC), et d’un Secrétaire : Flavien Torrecilla (Actipole Gestion). Trois membres sans attribution complètent le bureau : Xavier Benoist (Soliha), Henry Buzy-Cazaux (IMSI), et Michel Landa (Gexio).

Ainsi constituée et sous réserve de nouvelles adhésions, l’association est déjà largement représentative des acteurs intervenant dans la prévention et le redressement des copropriétés fragiles ou en difficulté : syndics du secteur privé et du secteur social et coopératif, pour certains présents dans les instances dirigeantes des fédérations FNAIM et UNIS ainsi que de l’association Plurience, principaux opérateurs, associations de copropriétaires, experts reconnus, etc. Ses membres ont contribué aux travaux nationaux préalables à l’amélioration de la législation sur les copropriétés et expérimenté des modes de gestion adaptée.

L’année 2016 a marqué le véritable démarrage de l’association, avec la mise en place de sa gouvernance et des actions de communication et de relationnel aboutissant à la signature de deux conventions le 25 janvier dernier, l’une pour l’adhésion de l’UNIS avec contribution financière, et l’autre avec l’ANAH prévoyant un soutien à la fois opérationnel et financier. Le soutien de la Fondation Abbé Pierre et de l’ARC, déjà acquis dès l’origine, se traduira également par une contribution financière pour la promotion de la certification. La CLCV a également évoqué une éventuelle adhésion et en tous cas le souhait de participer aux travaux de l’association.

L’année 2017 sera consacrée à la mise en place de la certification et son lancement, espérant voir réalisés les premiers audits de certification avant la fin de l’année.

Avant la fin de ce trimestre sera constitué par le certificateur un groupe de travail auquel participeront plusieurs membres de l’association ainsi que l’ANAH et la Fondation Abbé Pierre, permettant, en principe d’ici l’été, d’arrêter le référentiel officiel de la certification, puis de le faire valider par le Comité plurisectoriel et le Cofrac à l’automne.